Immobilie verkaufen oder vermieten? Die Entscheidungshilfe

Du bist Eigentümer einer Immobilie, die du nicht mehr selbst bewohnst – oder bald nicht mehr bewohnen wirst. Die Frage stellt sich: Verkaufen oder vermieten? Es gibt keine universelle Antwort, aber es gibt klare Kriterien, nach denen du entscheiden kannst.

• Du benötigst das Kapital zeitnah – für einen Neukauf, die Altersvorsorge oder zur Schuldenablösung.
• Die Immobilie liegt in einer Lage mit eher stagnierendem oder rückläufigem Preistrend (z. B. strukturschwache Region, Schrumpfungsmarkt).
• Das Gebäude hat erheblichen Sanierungsbedarf, den du nicht oder nur schwer finanzieren kannst.
• Du möchtest keine Verwaltungsaufgaben, keinen Kontakt mit Mietern, keine Instandhaltung.
• Der aktuelle Markt bietet günstige Verkaufsbedingungen (niedrige Zinsen für Käufer, hohe Nachfrage).

• Du erhältst laufende Einnahmen, die deine monatlichen Ausgaben finanzieren oder ergänzen.
• Die Immobilie liegt in einem Wachstumsmarkt (A- oder B-Stadt) mit langfristigem Wertsteigerungspotenzial.
• Du hast eine laufende Finanzierung, bei der ein Verkauf eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen würde.
• Die Mietrendite ist attraktiv (Brutto-Mietrendite über 3,5 % in der jeweiligen Lage).
• Du möchtest die Immobilie langfristig im Vermögen behalten und eventuell vererben.

Nehmen wir eine 80-m²-Wohnung in Hannover mit einem aktuellen Marktwert von 280.000 € und einer erzielbare Kaltmiete von 1.050 €/mtl.

Wer eine nicht selbst bewohnte Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkauft, zahlt auf den Gewinn Einkommensteuer (den persönlichen Steuersatz). Nach Ablauf der 10-Jahres-Frist ist der Verkauf in der Regel steuerfrei – das kann ein starkes Argument sein, noch ein paar Jahre zu warten und zu vermieten.

Ausnahme: Eigengenutzte Immobilien sind nach 2 Jahren Eigennutzung im Verkaufsjahr steuerfrei. Lass dich in beiden Fällen von einem Steuerberater begleiten.

Verkaufen oder vermieten lässt sich nicht pauschal beantworten. Aber: Du kannst die Entscheidung mit echten Zahlen untermauern. Kenne deinen aktuellen Immobilienwert – und stell ihm die realistische Mietrendite gegenüber.

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