Was ist mein Haus in München wert? – Aktuelle Preise und Trends

Kein anderer Immobilienmarkt in Deutschland ist so teuer wie München. Mit einem Durchschnittspreis von rund 8.800 €/m² für Einfamilienhäuser (Q1 2026) liegt die bayerische Landeshauptstadt weit vor Frankfurt, Hamburg und Berlin. Wer ein Haus in München besitzt, sitzt auf einem erheblichen Vermögenswert – aber nur wenn er seinen Markt kennt.

Dieser Ratgeber gibt dir einen strukturierten Überblick über Preise, Stadtteile und die Faktoren, die in München besonders stark wertbestimmend wirken.

Auch innerhalb Münchens gibt es erhebliche Unterschiede. Grob vereinfacht gilt: Je näher am Zentrum und je besser die Infrastruktur, desto höher der Preis. Die folgenden Werte gelten für freistehende Einfamilienhäuser in mittlerem Zustand.

In München ist der Bodenrichtwert oft wertentscheidender als das Gebäude selbst. In besten Lagen wie Bogenhausen oder Grünwald (Landkreis) liegen die Bodenrichtwerte bei 2.500–4.000 €/m² und höher. Ein Grundstück von 500 m² ist dort allein 1,25–2 Millionen Euro wert, noch ohne Haus.

Für Käufer bedeutet das: In Top-Lagen zahlen sie vor allem für das Grundstück, das Gebäude ist fast ein Bonus. Für Verkäufer bedeutet es: Selbst ein älteres, unsaniertes Haus in guter Münchner Lage ist extrem wertvoll – allein wegen des Bodens.

Mehr zum Thema Bodenrichtwert im Ratgeber Bodenrichtwert verstehen.

• 160 m² EFH, Bj. 1985, Pasing, guter Zustand: ca. 1,2–1,5 Mio. €
• 200 m² saniertes EFH, Bj. 1960, Schwabing: ca. 2,0–2,8 Mio. €
• 130 m² Reihenhaus, Bj. 2000, Aubing: ca. 900.000–1,1 Mio. €
• 250 m² Villa, Bj. 2010, Bogenhausen: 3,5–5,5 Mio. €

Der Münchner Markt ist nach dem Einbruch 2022–2023 (ca. –8–12 % gegenüber dem Peak) in eine Phase der Stabilisierung eingetreten. Die Nachfrage bleibt hoch – durch Zuzug aus dem Inland und Europa sowie durch institutionelle Investoren. Das Angebot ist strukturell knapp, Neubau kaum erschwinglich.

Für Hausverkäufer in München: Der Markt ist anspruchsvoller geworden, Käufer vorsichtiger. Eine realistische Preiserwartung ist wichtiger denn je. Wer zu hoch ansetzt, riskiert Monate ohne Angebot; wer sich sachkundig orientiert, kann noch immer sehr gute Preise erzielen.