Immobilienbewertung im Erbfall – Was du wissen musst

Eine Immobilie zu erben ist für viele der erste Kontakt mit dem Thema Immobilienwert. Gleichzeitig ist es eine der emotionalsten Situationen – verbunden mit Trauer, familiären Spannungen und komplexen rechtlichen Anforderungen. Dieser Ratgeber begleitet dich durch die wichtigsten Fragen.

Sobald du eine Immobilie erbst, benötigst du eine Wertermittlung – und zwar zum Zeitpunkt des Erbfalls (Todesdatum des Erblassers). Das ist der steuerlich relevante Stichtag.

Das Finanzamt schätzt den Wert selbstständig – oft nach vereinfachten Verfahren gemäß dem Bewertungsgesetz. Diese Schätzung ist nicht immer marktgerecht und liegt häufig über dem tatsächlichen Marktwert. Du hast das Recht, einen anderen Wert durch ein unabhängiges Gutachten nachzuweisen.

Ein erster Orientierungspunkt lässt sich kostenlos mit HalloSara ermitteln. Für das Finanzamt ist jedoch ein zertifiziertes Sachverständigengutachten notwendig.

Die Erbschaftsteuer hängt vom Verwandtschaftsverhältnis und dem Wert des Erbes ab. Die wichtigsten Freibeträge:

Eine besondere Regel: Kinder erben eine Immobilie steuerfrei, wenn sie selbst einziehen und 10 Jahre bewohnen. Die Wohnfläche darf dabei 200 m² nicht überschreiten; bei größeren Objekten ist der Teil über 200 m² steuerpflichtig.

Das ist ein erheblicher Steuerbonus, der die Entscheidung für Selbstnutzung für viele Erben attraktiv macht – auch wenn die Immobilie eigentlich nicht den eigenen Wünschen entspräche.

Erben mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Alle Entscheidungen – Verkauf, Vermietung, Nutzung – erfordern grundsätzlich Einstimmigkeit. Das führt häufig zu Konflikten.

Mögliche Ausgänge:

• Aufteilung / Auszahlung: Ein Erbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus – zum Marktwert.
• Gemeinsamer Verkauf: Die Erben einigen sich auf einen Verkauf und teilen den Erlös.
• Gemeinsame Vermietung: Die Erbengemeinschaft vermietet gemeinsam – erfordert dauerhaftes Einvernehmen.
• Teilungsversteigerung: Wenn keine Einigung erzielt wird, kann jeder Erbe beim Gericht eine Zwangsversteigerung beantragen. Das ist meist die schlechteste Option wegen des niedrigen Erlöses.

Eine neutrale Bewertung durch HalloSara oder einen Sachverständigen schafft eine gemeinsame Gesprächsgrundlage und hilft, Konflikte zu entschärfen.

Wichtige Fristen im Erbfall:

• Ausschlagungsfrist: 6 Wochen ab Kenntnis des Erbfalls (bei Auslandsberührung 6 Monate). Ist die Immobilie stärker belastet als sie wert ist, solltest du die Erbschaft ausschlagen.
• Erbschaftsteuermeldung: 3 Monate nach Kenntnis des Erbfalls beim Finanzamt melden.
• Grundbuchberichtigung: 2 Jahre nach dem Erbfall kostenfrei möglich; danach Grundbuchgebühren.